Kaufpreis, Verkehrswert und Beleihungsauslauf

Drei Werte auseinanderhalten

Der Kaufpreis ist der konkret vereinbarte Preis. Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, beschreibt einen unter gewöhnlichen Marktbedingungen zum Bewertungsstichtag erzielbaren Preis nach den gesetzlichen Kriterien. Persönliche Sonderumstände eines einzelnen Geschäfts sollen die Bewertung nicht bestimmen.

Der Beleihungswert dient der vorsichtigen Kreditbesicherung und orientiert sich an nachhaltig erzielbaren Eigenschaften beziehungsweise Erträgen. Er ist kein garantierter Verkaufspreis. Die Beleihungswertermittlungsverordnung hat einen bestimmten gesetzlichen Anwendungsbereich; die konkrete Bewertungspraxis und Konditionssystematik einer Bank muss gesondert betrachtet werden.

Beleihungsauslauf berechnen

Vereinfacht gilt Beleihungsauslauf = berücksichtigte Darlehenssumme / angesetzter Beleihungswert × 100. Je nach Rang und Finanzierung können weitere Belastungen relevant sein.

Die Quote ist nicht automatisch identisch mit „Kredit geteilt durch Kaufpreis“. Wer unterschiedliche Bezugsgrößen verwendet, kann trotz gleicher Finanzierung zu unterschiedlichen Prozentangaben kommen.

Beispiel: 300.000 Euro Kaufpreis

Ein Objekt kostet 300.000 €, die Bank setzt beispielhaft einen Beleihungswert von 270.000 € an. Für einen berücksichtigten Kredit von 216.000 € ergibt sich 80 % Beleihungsauslauf. Bezogen auf den Kaufpreis wären es hingegen 72 %.

Würde der Kredit 270.000 € betragen, wäre der Beleihungsauslauf in diesem Beispiel 100 %, obwohl er nur 90 % des Kaufpreises ausmacht. Erwerbsnebenkosten sind dabei noch keine zusätzliche Sicherheit im selben Wert.

Warum die Quote für Konditionen relevant sein kann

Eine Finanzierung mit höherer Belastung im Verhältnis zur Sicherheit kann aus Sicht des Kreditgebers riskanter sein. Das kann die Konditionen beeinflussen. Der Zinssatz hängt jedoch zusätzlich von Bonität, Laufzeit, Zinsbindung und weiteren Faktoren ab.

Eine bestimmte Quote garantiert daher keinen bestimmten Zins. Ebenso gibt es keinen allgemein gültigen Abschlag, mit dem jede Bank jeden Kaufpreis in einen Beleihungswert umrechnet. Angaben wie „immer Kaufpreis minus 20 %“ sind zu pauschal.

Häufige Frage: Ermittelt der Hausbudget-Rechner den Marktwert?

Nein. Ein Budgetmodell beantwortet, welche Belastung unter den Eingaben rechnerisch möglich erscheint. Eine Immobilienbewertung benötigt Informationen zum Objekt, Standort, Zustand und Markt. Sie lässt sich nicht allein aus dem verfügbaren Einkommen ableiten.