Grundschuld und Hypothek: der Unterschied

Sicherheit und Kreditvertrag sind getrennt

Der Darlehensvertrag begründet die Rückzahlungspflicht. Ein Grundpfandrecht sichert den Gläubiger am Grundstück ab. Wer eine Grundschuld bestellt, gibt der Bank dadurch nicht automatisch das Eigentum an der Immobilie. Bei einem gesicherten Zahlungsausfall kann aber eine Verwertung nach den rechtlichen Voraussetzungen drohen.

Eine Hypothek ist an die gesicherte Forderung gebunden. Eine Grundschuld ist rechtlich grundsätzlich nicht in derselben Weise vom Bestand einer bestimmten Forderung abhängig. Bei einer Sicherungsgrundschuld verbindet insbesondere die Sicherungszweckerklärung das Recht mit den vereinbarten zu sichernden Verpflichtungen.

Warum der Sicherungszweck wichtig ist

Die Erklärung bestimmt, welche Forderungen abgesichert werden sollen. Das kann enger oder weiter gefasst sein als ein einzelner Kredit. Deshalb sollte nicht nur der Grundbuchbetrag, sondern auch der zugehörige Sicherungsvertrag verstanden werden.

Ein späterer Bankwechsel oder eine weitere Finanzierung kann unter passenden Voraussetzungen mit einer Abtretung oder erneuten Nutzung einer bestehenden Grundschuld verbunden sein. Ob das möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt von Zustimmung, Rang und konkreter Gestaltung ab.

Beispiel: Grundbuchbetrag und Restschuld

Im Grundbuch ist eine Grundschuld von 200.000 € eingetragen. Nach mehreren Jahren beträgt die tatsächliche Kreditschuld nur noch 120.000 €. Der eingetragene Betrag sinkt durch die monatlichen Tilgungen nicht automatisch mit.

Daraus folgt nicht, dass nun zusätzlich 80.000 € Kredit aufgenommen werden dürfen oder dass die Bank beliebig 200.000 € verlangen kann. Die gesicherte Forderung, die Sicherungsvereinbarung und mögliche Einreden bleiben entscheidend. Grundbuchbetrag und aktueller Ablösebetrag sind verschiedene Größen.

Grundschuldzins ist kein normaler Kreditzins

In Grundschuldunterlagen können Zinsen stehen, die deutlich höher als der Sollzins des Darlehens sind. Diese dienen dem Umfang der dinglichen Absicherung. Sie sind nicht einfach der laufend vom Konto abgebuchte Finanzierungszins.

Die Bestellung, Änderung oder Löschung verursacht gegebenenfalls Notar- und Grundbuchkosten. Bei vollständiger Rückzahlung sollte geklärt werden, ob das Recht gelöscht, zurückübertragen oder für eine mögliche spätere Verwendung bestehen bleiben soll. Eine Löschung geschieht nicht immer automatisch.

Häufige Frage: Kann ich mit dieser Erklärung meinen Vertrag selbst abschließend prüfen?

Nein. Rangverhältnisse, Vollstreckungsunterwerfung und Sicherungszweck können erhebliche Folgen haben. Die konkrete Urkunde sollte vor der Unterzeichnung mit dem Notariat und bei Bedarf unabhängig rechtlich geklärt werden. Der Artikel erläutert die Begriffe, nicht die Wirksamkeit eines Einzelfalls.