Kaufnebenkosten einer Immobilie

Der Kaufpreis ist nicht der gesamte Geldbedarf

Eine Finanzierung, die nur den vereinbarten Objektpreis berücksichtigt, kann zu niedrig angesetzt sein. Erwerbsnebenkosten, notwendige Arbeiten und Finanzierungskosten sind getrennte Positionen. Sie fallen zudem nicht alle am selben Tag an.

Die Grunderwerbsteuer hängt insbesondere vom Bundesland und der steuerlichen Bemessungsgrundlage ab. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach gesetzlichen Gebühren und dem konkreten Geschäft. Eine pauschale Prozentangabe ist deshalb nur eine Planungsgröße. Eine Maklerprovision fällt nur nach den maßgeblichen Vereinbarungen und gesetzlichen Regeln an.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Maßgeblich ist das Bundesland, in dem die Immobilie liegt. Die folgenden Steuersätze gelten für einen regulär steuerpflichtigen Erwerb nach dem am 25.10.2026 geprüften Stand. Für das Beispiel wird angenommen, dass der gesamte Kaufpreis von 300.000 € die steuerliche Bemessungsgrundlage bildet.

In Bremen gelten 5,5 % seit dem 1. Juli 2025; ältere Übersichten nennen noch 5 %. Für Thüringen gelten seit dem 1. Januar 2024 wieder 5 %. Steuerbefreiungen und besondere Bemessungsregeln, etwa bei bestimmten Übertragungen innerhalb der Familie, sind in der Tabelle nicht berücksichtigt. Maßgeblich sind der Erwerbsvorgang und die geltenden gesetzlichen Regelungen.

Maklerkosten: Höhe und Aufteilung

Beim Immobilienkauf gibt es keinen gesetzlich festgelegten Provisionssatz je Bundesland. Die Höhe ist im Rahmen der gesetzlichen Grenzen verhandelbar. Regionale Gepflogenheiten und einzelne Angebote können voneinander abweichen. Eine Angabe wie 3,57 % ist daher kein allgemeiner Pflichtsatz. Kläre außerdem, ob ein genannter Prozentsatz bereits die Umsatzsteuer enthält und ob er die Gesamtprovision oder nur deinen Anteil bezeichnet.

Für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gelten bundesweit besondere Regeln nach §§ 656b bis 656d BGB:

Auf kleinen Bildschirmen kannst du die Tabelle seitlich verschieben.

Bei unbebauten Grundstücken, Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder einem Kauf durch einen Unternehmer greifen diese besonderen Aufteilungsregeln nicht automatisch. Die Verteilung kann dann anders vereinbart sein. Für die Vermietung von Wohnraum gelten wiederum eigene Regeln.

Rechenbeispiel zur Provision: Werden für beide Seiten jeweils 3 % zuzüglich 19 % Umsatzsteuer vereinbart, zahlt jede Seite 3,57 % des Kaufpreises. Bei 300.000 € sind das für dich als Käufer 10.710 €. Die Gesamtprovision beider Seiten beträgt dann 21.420 €. Das Beispiel ist eine angenommene Vereinbarung, keine Vorgabe für ein Bundesland.

Beispiel mit ausdrücklich angenommenen Sätzen

Für einen Kaufpreis von 300.000 € werden beispielhaft 5 % Grunderwerbsteuer, 2 % Notar- und Grundbuchkosten sowie 3,57 % Käufer-Maklerkosten angesetzt.

Der gesamte Erwerbsaufwand beträgt damit 331.710 €, bevor Renovierung, Umzug oder weitere Finanzierungskosten berücksichtigt werden. Die Sätze sind Rechenannahmen und keine für jedes Bundesland oder jeden Vertrag gültige Kostenaufstellung.

Finanzierungskosten zusätzlich prüfen

Eine Grundschuldbestellung kann weitere Kosten auslösen, soweit sie nicht bereits in der Planung enthalten ist. Bei einem Bauvorhaben können Bereitstellungszinsen entstehen. Auch Zwischenfinanzierung oder doppelte laufende Wohnbelastungen gehören gegebenenfalls in den Zahlungsplan.

Vermeide Doppelzählungen: Wenn eine Kostenschätzung bereits die Grundschuldbestellung umfasst, darf derselbe Posten nicht nochmals pauschal addiert werden. Umgekehrt sollte eine reine Kaufvertragsgebühr nicht als vollständige Gesamtkostenschätzung ausgegeben werden.

Was der Hausbudget-Rechner leisten kann

Mit dem Rechner lässt sich abschätzen, welche Gesamtbelastung zu den eingegebenen Mitteln und Annahmen passt. Verwende die für das konkrete Objekt geltenden beziehungsweise realistisch geschätzten Nebenkosten. Ein rechnerisch passendes Budget ersetzt keine Bankprüfung oder belastbare Kostenunterlagen.

Häufige Frage: Erhöhen Nebenkosten den Immobilienwert genauso stark?

Nicht automatisch. Eine bezahlte Steuer oder Vermittlungsgebühr führt nicht zu einer entsprechend höheren Bewertung durch einen späteren Käufer oder die finanzierende Bank. Kaufpreis, gesamte Ausgaben und Beleihungswert sind daher unterschiedliche Größen.